Банки оценили интерес россиян к ипотеке по экстравысоким ставкам

Несмотря на заградительные ставки по рыночной ипотеке, доля таких кредитов в выдачах банков в июле подскочила выше 50%. Это временный всплеск, но россияне готовы брать ипотеку даже в жестких условиях, отмечают эксперты.

На фоне сворачивания и пересмотра ключевых льготных программ ипотеки российские банки в июле зафиксировали резкий рост доли рыночных кредитов по высоким ставкам в выдачах. В августе ситуация стабилизировалась — семейная ипотека вновь набирает популярность, но на рыночные программы все еще приходится значительная часть спроса.

С 1 июля 2024 года в России больше не действует льготная ипотека на строящееся жилье под 8%. Семейная ипотека по ставке 6% продлена до 2023 года, но условия для потенциальных заемщиков ужесточились, в частности, появилось ограничение по возрасту детей (шесть лет). Новые правила выработаны и для IT-ипотеки.

Что происходит с выдачами ипотеки и долей госпрограмм.

В июле 2024 года российские банки одобрили клиентам-физлицам 91 тыс. ипотечных сделок на 347 млрд руб., следует из данных «Дом.РФ». По сравнению с рекордным июнем выдачи в количественном и денежном выражении упали более чем вдвое (минус 55−56%), они были сопоставимы с результатом февраля этого года.

Помимо общего сокращения продаж изменилось соотношение выдаваемых рыночных и льготных кредитов. Доля собственных программ банков в выдачах резко возросла — до 63,7% от количества и до 46,9% от объема сделок. По сравнению с июнем она подскочила в 1,8 и 3,4 раза соответственно.

В июле в «Сбере» на долю базовых ипотечных программ пришлось 66,5% всех ипотечных сделок, а льготные заняли чуть больше трети, сообщил РБК представитель банка.

«Относительно ажиотажного июня 2024 года доля льготных программ в общем количестве ипотечных сделок сократилась на 42 процентных пункта», — добавил он.

Всего Сбербанк выдал за месяц 49,7 тыс. кредитов на жилье на 207,8 млрд руб.

«Если в первом полугодии 73% от общего числа ипотечных сделок ВТБ проводил по госпрограммам, то в июле ситуация кардинально поменялась: порядка 64% от общего числа выдач стало приходиться на рыночные продукты», — отметил представитель второго крупнейшего банка страны.

Но это была временная коррекция: по итогам первого месяца действия обновленной семейной ипотеки примерно половина всего объема кредитов на жилье (17 млрд руб.) была выдана россиянам с детьми по этой программе.

«В первой половине этого года в ПСБ около 90% от выданных ипотечных кредитов приходилось на различные льготные программы. С июля ожидаемо увеличилась доля выдачи ипотеки в рамках классических программ — до 30%», — говорит заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж Промсвязьбанка Марина Заботина.

В июле количество ипотечных сделок на рыночных условиях впервые с начала года превысило 50% от выдач, но в сумме предоставленных кредитов собственные программы заняли чуть больше 40%, оценил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич.

«Учитывая, что ставки по ипотеке заградительные, то да — доля достаточно высокая. Но нужно учитывать, что в основном это кредиты на небольшие суммы. Средняя сумма ипотеки на рыночных условиях почти на 50% меньше, чем сумма кредита по ипотечным госпрограммам», — пояснил он. В августе доля выдач льготной ипотеки (в частности, семейной) вернулась к 50%, добавляет Костюкевич.

В крымском РНКБ доля рыночной ипотеки в июле составила 37% от общего объема ипотечных кредитов и 44% от количества, сообщил РБК представитель банка. Он уточнил, что в августе показатель стал снижаться.

Участники рынка связывают изменение структуры выдач с неопределенностью относительно продления семейной и IT-ипотеки: условия первой стали известны только 10 июля, а второй — 31-го числа.

В этих условиях переток продаж в пользу рыночной ипотеки был ожидаемым и временным, отмечает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Факт в том, что доступность любой ипотеки резко упала», — подчеркивает он.

Как россияне берут ипотеку по экстравысоким ставкам.

Стоимость ипотеки в России начала расти еще весной, до подъема ключевой ставки Банка России. На 9 августа средняя ставка в топ-20 банках по кредитам на строящееся и готовое жилье достигла 20,8% — это новый рекорд для российского рынка, следует из данных «Дом.РФ». С начала года ставки выросли почти на 4 процентных пункта.

Рост ставок на рынке в первую очередь сказался на размере ежемесячного платежа по ипотечным кредитам, отмечает Заботина. За год он вырос более чем вдвое, оценивает эксперт.

«Это ограничивает интерес к ипотеке со стороны заемщиков, но спрос в любом случае сохраняется — преимущественно со стороны тех, кто имеет определенный уровень сбережений и готов привлекать ипотеку с высоким первоначальным взносом», — добавляет Заботина.

Основной вклад в поддержание спроса на рыночную ипотеку вносит резкий рост зарплат из-за дефицита кадров на рынке труда, считает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова: «Это позволяет вносить повышенный первоначальный взнос и сохранять размер ежемесячного платежа относительно доходов на приемлемом уровне. В мае номинальные зарплаты выросли на 17,8%, а реальные — на 8,8% год к году». Она также приводит данные «Дом.РФ» о том, что средняя сумма кредита на вторичное жилье упала до 2,8−2,9 млн руб. против 3,4 млн руб. в августе—сентябре прошлого года.

«У людей возникает потребность в улучшении жилищных условий: кто-то осуществляет размен, кто-то продает одну недвижимость, чтобы приобрести другую большей площади, кто-то спешит вложить средства в покупку недвижимости, и при этом не хватает небольшой суммы — 20−30% от стоимости объекта. В этих условиях заемщики готовы оформить кредит, несмотря на высокие ставки», — объясняет мотивацию клиентов Костюкевич.

В ВТБ отмечают, что такие клиенты чаще всего «находят выгодный горящий вариант» на рынке недвижимости и покупают его в ипотеку в расчете, что «цены на недвижимость в долгосрочной перспективе растут, а текущую ставку они смогут снизить за счет рефинансирования».

«В начале года действительно, несмотря на высокие ставки, заемщики оформляли ипотеку по высоким ставкам в расчете, что через полгода смогут рефинансировать. Потом стало понятно, что период действия высоких ставок в ближайшее время не закончится. Более того, ставка снижаться быстро не будет даже после изменения курса ДКП на мягкий, и рассчитывать на ставку даже на 12% не стоит раньше чем через год», — предупреждает Костюкевич.

Как банки и застройщики адаптируются к новым условиям.

Пока рыночные ставки не будут снижаться, льготная ипотека будет преобладать в выдачах, считает Беликов. «Просто получить ее теперь сможет ограниченный круг заемщиков (например, состав семей которых соответствует обновленным условиям программы семейной ипотеки), а банкам также надо адаптировать продуктовые линейки и процессы к изменениям и донести все это до клиентов», — добавляет аналитик.

«Мы видим, что доля стандартной ипотеки держится в районе 60% и в июле, и в августе, а семейная ипотека выросла с 26,6% в июле до 37,2% в августе. Как мы и прогнозировали ранее, доля “семейки” будет держаться около 40%. Сейчас наблюдаем, что банки не делают большого акцента на льготных программах, потому что сегодня все льготные ипотечные программы идут на грани или даже ниже рентабельности», — отмечает управляющий партнер сервиса для автоматизации сделок с недвижимостью ДВИЖ Дмитрий Охрименко.

На политику банков также влияют ограниченные лимиты, которые были выделены им после обновления госпрограмм, замечает руководитель аналитического центра «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Кроме того, после изменения условий льготные ипотечные программы стали ориентированы «на более узкие сегменты заемщиков», и это ограничивает возможности банков «наращивать выдачи за счет эффекта масштаба, как это наблюдалось ранее».

Изменение структуры выдач ипотеки подстегнет к изменениям и застройщиков, считает Заботина. «Скорее всего, они будут предлагать различные скидочные программы для поддержания спроса на покупку жилья в ипотеку. Наиболее доступными по стоимости будут небольшие по площади квартиры, удаленные от центра», — говорит эксперт.